UN ANCRAGE IMPORTANT DANS L’AGGLOMÉRATION DE CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE AVEC UNE FORTE CONCENTRATION DANS SON PÔLE URBAIN
Au 1er janvier 2022, le parc locatif social de l’intercommunalité de Châlons-en-Champagne compte 12 091 logements et représente 1/3 de l’ensemble du parc des résidences principales (33,8 %). Autrement-dit, 1 ménage sur 3 résident dans le parc locatif social sur le territoire de l’intercommunalité de Châlons-en-Champagne en 2022. Le parc social de l’intercommunalité de Châlons-en-Champagne constitue, de fait, un trait social et urbain important à l’échelle locale, équivalent à celui de l’intercommunalité de Vitry-le-François (34,0 %) ou de la Communauté urbaine du Grand Reims (34,6 %). A titre de comparaison, 15,9 % des résidences principales sont des logements locatifs sociaux en France contre 28 % dans le département de la Marne. Ainsi, la Marne est le département hors Île-de-France ayant la plus forte proportion de logements sociaux. Plus précisément, l’intercommunalité de Châlons-en-Champagne concentre 16,5 % du parc social du département de la Marne. 24 654 personnes y résident en 2020.
Parmi les 12 091 logements sociaux sur le territoire de l’intercommunalité de Châlons-en-Champagne, la ville de Châlons-en-Champagne concentre à elle seule 9 692 logements sociaux. et génère en 2022 une densité de 45 logements sociaux pour 100 résidences principales. Parmi ces 9 692 logements sociaux, 3 166 se situent dans les deux Quartiers prioritaires de la Politique de la Ville (QPV).
LOGEMENT SOCIAL : VERS UNE NOUVELLE DONNE LOCALE ?
Cependant, durant ces dernières décennies, les bailleurs sociaux comme Nov’Habitat, Plurial Novilia, Le Foyer Rémois ont développé une offre de logement social en périphérie de Châlons-en-Champagne et sur plusieurs communes du territoire de l’intercommunalité. Ces nouvelles constructions participent à diversifier une offre locative certes, pour continuer à répondre à une demande d’accessibilité aux logements pour les populations les plus démunies mais aussi, plus largement, pour faire face à une réalité sociale plus complexe qui s’exprime d’une part, dans un contexte d’accroissement de la pauvreté notamment parmi les jeunes mais aussi parmi les séniors et d’autre part, à un changement des modes de cohabitation (personnes seules, jeunes, âgées après avoir parfois été propriétaires de leur logement, la monoparentalité). En ce sens, le logement social essaye d’apporter une réponse à la demande sociale notamment en direction des ménages les plus modestes.
Sur le territoire de l’Agglomération de Châlons-en-Champagne, les nouveaux logements sociaux ne sont plus construits de la même manière que lors des « Trente Glorieuses » où le besoin de l’offre social s’inscrivait dans une croissance économique très soutenue et dont le but était alors de loger de larges couches de la population avec un besoin de reconstruire massivement et rapidement. Les ménages ont changé : plus de personnes vivent seules, les baby-boomers ont pris de l’âge et les besoins en logements ont naturellement évolué. Ainsi, le parc récent de logements sociaux c’est-à-dire, ceux dont la première mise en location date d’après 2014, voit sa structure évoluer vers un équilibre : 42 % de collectifs pour 58 % de logements individuels. Pour rappel, le parc ancien est formé de 88 % de logements collectifs.
La répartition géographique du parc social amorce un rééquilibrage territorial des opérations : sur les 315 logements nouvellement construits (après 2014), Châlons-en-Champagne reste la locomotive du logement social à l’échelle local avec 170 nouveaux logements (54 %) mais les communes comme par exemple Fagnières (62 nouveaux logements) ou encore L’Epine (20 nouveaux logements) proposent une nouvelle offre de logements sociaux entièrement tournée vers la construction individuelle. Quant à la surface habitable des logements sociaux, avec une moyenne de 78 m², elle est légèrement plus grande dans le parc social récent que dans le parc social ancien avec une surface moyenne de 70 m². En revanche, le nombre de pièces et leur distribution ont véritablement changé : la part des T1-T2 diminue fortement entre le parc ancien et le parc récent (après 2014) pour ne représenter que 15 % des nouveaux logements sociaux contre 22 % pour le parc ancien (-6 points). A l’inverse la part des T5 et plus progresse et concerne aujourd’hui 16 % du parc locatif social contre 12 % dans le parc ancien (-4 points). Ce changement s’explique par le choix de développer des logements individuels en locatif social : parmi les T5 et plus du parc récent, 88 % sont des logements individuels alors que les T5 et plus du parc ancien n’en représentaient que 48 %.
Sur le territoire de l’intercommunalité de Châlons-en-Champagne, dans un marché du logement locatif social « détendu et fluide», la pression de la demande est faible : 1,9 demande pour 1 attribution en 2020. Concernant la mobilité résidentielle dans la parc social, elle est forte, équivalente à 15,6 % en 2022 soit une durée moyenne d’occupation de 7 ans et qui s’explique notamment par la jeunesse de la population dans le parc social : 186 jeunes de moins de 20 ans pour 100 personnes âgées de 60 ans et plus en 2020. Le taux de mobilité résidentielle est resté globalement stable depuis 2013 ; il est légèrement inférieur dans le parc récent (11,5 % en 2022).
Au 1er janvier 2022, le loyer moyen dans l’ensemble du parc locatif social s’élève à 4,99 €/m² habitable contre 5,90 €/m² habitable dans le parc récent. Le loyer moyen dans l’ensemble du parc locatif social progresse de + 4,7 % entre 2018 et 2022 soit, une évolution moyenne annuelle de + 0,9 % par an sur 5 ans.
La grande faiblesse du nombre de logements vacants (0,58 % au 1er janvier 2022 soit 66 logements vacants) dans un marché détendu et fluide peut surprendre mais s’explique par le programme de renouvellement urbain du quartier du Verbeau et le nombre important de logements considérés comme « vides » dans le répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux en 2022. Sur les 710 logements considérés comme vides, certains sont en cours de démolition et ne seront pas reconstruits, d’autres peuvent être considérés comme vacants et seront remis sur le marché une fois les opérations de réhabilitation achevées.
Malgré un parc de logements sociaux important, la forte demande de la population orientée vers des logements abordables crée une tension locative à l’échelle locale.
